La nouvelle loi sur la copropriété simplifie la cohabitation dans des immeubles à appartements. Les copropriétaires peuvent également prendre des décisions plus faciles, par exemple en ce qui concerne la démolition et la reconstruction du bâtiment. Mais si cela conduira également à un renouvellement accéléré de notre portefeuille d’appartements est discutable. (Trends, 2 mai 2019)
La Belgique devient de plus en plus un pays d’appartements. Depuis 2003, plus d’appartements neufs ont systématiquement été agréés que de maisons unifamiliales. En 2018, les appartements représentaient plus de 61% des unités résidentielles autorisées, selon les chiffres de Statbel. Plus de résidents et de propriétaires d’appartements signifie également que plus de Belges sont confrontés à la loi sur la copropriété, qui régit la gestion des parties communes d’un bâtiment (toit, escalier, ascenseur). Une mise à jour importante de la loi est entrée en vigueur au début de cette année. L’association des copropriétaires peut désormais prendre des décisions plus facilement (voir encadré Les ajustements en un mot). Deux années de préparation ont précédé la nouvelle loi. Le ministre de la Justice, Koen Geens (CD & V) est satisfait du résultat et déclare avoir reçu des réactions positives de la part du terrain. « En particulier sur le changement qui permet à l’association des copropriétaires de décider maintenant sans l’unanimité de démolir et de reconstruire un immeuble », explique le ministre. « Cette condition d’unanimité a bloqué de nombreux fichiers. »
La nouvelle loi permettra effectivement la démolition et la reconstruction si les quatre cinquièmes des copropriétaires sont d’accord. De cette manière, des bâtiments désespérément obsolètes peuvent être remplacés rapidement par un nouveau bâtiment performant. Mais le développeur du projet, Bart Versluys, l’un des principaux défenseurs d’une telle détente, est déçu. Dans une interview dans Trends Real Estate Guide, il a déclaré que « tous les éléments forts ont été supprimés des textes de conception ». « Le bâtiment doit être effondré avant de pouvoir être démoli », déclare M. Versluys. « De cette façon, nous ne réaliserons pas la modernisation si nécessaire de notre propriété résidentielle. »
« Comme les conditions sont si vagues, je crains que, dans la pratique, les tribunaux ne le fassent souvent » – Rik Missault, Ion
Versluys fait référence à des conditions supplémentaires dans la loi réformée. Décider à la majorité des quatre cinquièmes de la démolition ou de la reconstruction complète du bâtiment ne peut « que pour des raisons d’hygiène ou de sécurité, ou si le coût de l’adaptation du bâtiment aux dispositions légales serait excessif ». Le ministre Geens considère le texte juridique final comme une comparaison honorable entre les droits de propriété individuels et l’intérêt public. « Vous devez être capable de faire des compromis à un moment donné », dit-il. « Et puis, les gens progressent moins vite que souhaité. Le progrès ne fonctionne pas, il va. »
Seuil contre le coucou
Rik Missault, codirecteur général du développeur de projets ION de Waregem, se dit satisfait du seuil fixé par la loi réformée pour les prétendus acheteurs de coucous. « Ce sont des partis qui achètent dans un immeuble pour pouvoir bloquer les décisions de l’assemblée générale », explique-t-il.
Selon Missault, cela a freiné le renouveau urbain dans le passé. La plupart des immeubles résidentiels situés en centre-ville appartiennent à différents propriétaires. Selon Missault, une importante valeur ajoutée d’un développeur de projet réside dans le rapprochement de ces propriétés fragmentées. « Le développeur de projet prend le risque d’acheter un tel bâtiment pièce par pièce, puis de démolir le bâtiment obsolète et de développer quelque chose de nouveau. Mais si vous en manquez un, vous avez naturellement un problème. Grâce à la loi réformée, un adversaire doit maintenant que 20% des votes ont déjà été recueillis, ce qui rend la pratique du coucou moins attrayante. »
Mais Rik Missault critique également les conditions liées à la levée de l’exigence d’unanimité: « La loi parle d’un prix de revient excessif. Si vous voulez amener la performance énergétique d’un immeuble ancien à la hauteur d’un nouveau bâtiment, elle sera en effet excessivement chère. « Alors vous feriez mieux de le décomposer et de le reconstruire. Mais est-ce ce que le législateur veut dire? Et qui décide à ce sujet? Ce sera probablement le juge de paix. Parce que ces conditions sont si vagues, je crains que, dans la pratique, viennent souvent au tribunal. »
La réforme de cet élément clé de la loi est-elle une mesure inutile? « Je trouve cela un peu trop fort », explique Ludo Ockier, avocat spécialisé dans l’immobilier. « Le fait que la loi réformée permette de démolir un bâtiment sur la base d’une décision à la majorité qualifiée est vraiment révolutionnaire. Mais je me pose également des questions sur sa faisabilité pratique. Dans combien de bâtiments ces conditions seront-elles remplies? »
Ludo Ockier voit un autre problème. « La loi parle de reconstruction, mais ce concept n’est pas encore défini légalement. Si vous construisez le même bâtiment à l’identique, il n’y a pas de problème. Mais dans la pratique, ce ne sera presque jamais le cas, ne serait-ce que parce que, par exemple, la réglementation en matière de développement urbain ont été changés entre-temps. »
Objectifs climat
C’est donc aussi, selon Ockier, d’attendre comment
Les ajustements en un mot:
La loi initiale sur la copropriété remonte à 1994. Quelques mises à jour ont suivi, la dernière en 2010. « Ce n’est pas un droit si ancien », a commenté le ministre de la Justice, Koen Geens. « Il n’est pas vrai non plus que la loi précédente était fausse. Mais il y avait des éléments qui rendaient parfois difficile le fait de vivre ensemble dans des immeubles à appartements. Nous avons pu y remédier avec cette réforme:
Le ministre parle de quatre améliorations.
- Le premier est plus de flexibilité. La loi réformée assouplit la majorité qualifiée à l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, il est maintenant possible de décider de travailler sur les parties communes à la majorité des deux tiers. Auparavant, les trois quarts des copropriétaires devaient s’entendre. Pour les ajustements imposés par la loi, une majorité absolue est maintenant suffisante. L’introduction du statut d’administrateur provisoire en cas de blocage de la prise de décision dans une association de copropriétaires relève également du bloc « flexibilisation ».
- Le deuxième renouvellement porte sur une efficacité accrue de la gestion de la copropriété. Les règles de copropriété sont réduites au profit de règles d’ordre procédural allégées. Par exemple, un changement de règles autour de l’assemblée générale ne nécessite plus d’acte notarié. La nouvelle loi prévoit également la création d’un capital de réserve obligatoire.
- Le troisième renouvellement vise à rééquilibrer les droits et les obligations des personnes concernées. L’innovation la plus frappante est l’introduction du principe selon lequel le payeur décide. Par exemple, seuls les copropriétaires qui paient pour l’utilisation de l’ascenseur décident du renouvellement de l’ascenseur. Les habitants du rez-de-chaussée s’abstiennent de voter.
- Enfin, il y a des clarifications. Par exemple, la nouvelle loi stipule explicitement que seul le juge de paix est compétent pour les litiges relatifs à la copropriété forcée.
Texte: Laurenz Verledens
Laurenz Verledens
« Rien à trouver sur la numérisation »
Réponse de Syndici et des courtiers
« Pour nous, l’innovation la plus importante est l’introduction du principe de la décision du payeur », déclare Stefaan Leliaert, directeur de De Syndic et président du conseil de l’Institut professionnel des agents immobiliers (BIV). « C’est beaucoup plus logique et le processus de prise de décision lors d’une assemblée générale est également beaucoup plus fluide. Nous estimons également que la nouvelle réglementation sur la création d’un capital de réserve est une amélioration importante. Dans les bâtiments où il était auparavant impossible de constituer un tel fonds maintenant c’est. » Stefaan Leliaert est moins enthousiaste quant aux dispositions visant à réglementer moins par le biais des statuts du bâtiment.
« Le rôle plus important des règles d’ordre internes facilite la conclusion d’accords, car il n’est pas nécessaire de passer devant le notaire à chaque fois. Mais nous craignons que cela ne crée également une confusion. Où, par exemple, un nouveau propriétaire trouvera-t-il la bonne information? Parce que les règles de copropriété qu’il reçoit du notaire sont peut-être obsolètes car les clauses ont été modifiées depuis par les règles de l’ordre intérieur et nous regrettons également que la nouvelle législation ne contienne rien sur la numérisation. De nos jours, de nombreuses solutions numériques peuvent rendre le processus de décision plus rapide et plus efficace. C’est l’une des questions que nous souhaitons aborder avec le nouveau ministre après les élections. «
