La vie en copropriété n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Les copropriétaires doivent parfois s’accorder entre eux concernant la gestion des parties communes. Pour mener à bien cette gestion, la loi sur la copropriété forcée a été introduite. Cette réglementation connaîtra bientôt quelques changements substantiels, en vigueur le 1er janvier 2019. Voici les plus importants.
1. Décisions plus rapides concernant les travaux importants grâce à la loi sur la copropriété
- Décisions relatives aux travaux dans les parties communes (rénovation de la cage d’escaliers, de la façade…) : actuellement à la majorité des ¾, à l’avenir à la majorité des ⅔
- Décisions relatives aux travaux requis par la loi (pour se conformer aux normes d’isolation, à la sécurité incendie…) : actuellement à la majorité des ¾, à l’avenir à la majorité de 50 % + 1
- Autres décisions (répartition des charges de la copropriété, changement d’affectation, achat de terrain pour agrandir le jardin, fusion d’appartements…) : la majorité des 4/5 est maintenue.
2. Un seul propriétaire ne peut plus (toujours) empêcher une reconstruction
Si la démolition puis la reconstruction d’anciens appartements s’avèrent plus avantageuses qu’une rénovation, tous les propriétaires doivent être unanimes. Une situation qu’un propriétaire peut bloquer à lui seul.
À l’avenir, la majorité des 4/5 suffira à condition que :
- la démolition soit nécessaire pour des raisons de sécurité ou de salubrité dans le bâtiment
- le coût d’une rénovation soit excessif (à l’appréciation du juge de paix)
3. Flexibilité des statuts durant la phase de construction
À titre d’exemple, si l’espace disponible dans le garage s’avère trop exigu pour aménager toutes les places de parking, les statuts devront être adaptés. Tous les propriétaires doivent donner leur accord sur ce plan, mais ce n’est pas évident si des lotissements ont déjà été vendus.
À l’avenir, le développeur de projet sera compétent pour procéder aux changements devenus nécessaires jusqu’à la réception provisoire, à condition que la modification
4. Tous les propriétaires ne décident pas forcément
Dans le cadre de grands projets, il faut parfois prendre des décisions qui n’exercent un impact que sur quelques propriétaires. Pour l’heure, tous les copropriétaires doivent participer aux décisions mais à l’avenir, il sera possible d’établir des sous-associations au sein d’un bâtiment.
5. Le payeur décide
Certains utilisateurs n’utilisent pas l’ascenseur mais peuvent tout de même bloquer des décisions à son sujet. À l’avenir, les copropriétaires assumant les coûts seront seuls décisionnaires. Le nombre de voix dépendra de la contribution aux coûts.
6. Le fonds de réserve devient obligatoire
Un immeuble entraîne certains coûts au fil du temps : peinture
de la façade, modernisation de l’ascenseur… Les propriétaires doivent parfois débourser au pied levé de fortes sommes à cet effet. Voilà pourquoi il sera obligatoire de constituer une réserve pour tout immeuble :
- Au plus tard 5 ans après la réception provisoire des parties communes
chaque propriétaire : 5 % par an du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent - Mais possibilité de dérogation : si 4/5 des copropriétaires ne souhaitent pas constituer de fonds de réserve, ce ne sera pas obligatoire
7. Cadre clair pour les droits d’usage exclusifs
Situation : les statuts stipulent que seuls les propriétaires du rez-de-chaussée ont le droit d’utiliser le jardin et que seuls les habitants des appartements sous toiture peuvent utiliser le toit-terrasse.
Actuellement : en cas de litiges, l’ACP peut mettre fin à ce droit d’usage
À l’avenir : si l’ACP veut mettre fin à un droit d’usage exclusif :
- la majorité des 4/5 est requise
- l’ACP doit avoir un intérêt légitime
- le juge de paix peut octroyer le paiement d’une indemnité au copropriétaire qui perd son droit d’usage, car droit d’usage = servitude (laquelle dure indéfiniment et est liée au lotissement)
8. Moins dans les statuts, plus dans le règlement d’ordre intérieur
Actuellement : ce qui figure dans les statuts est difficile à modifier
À l’avenir : éléments qui pourront désormais être régis via le règlement d’ordre intérieur:
- la période de réunion de l’assemblée générale, les modalités de convocation, la méthode de travail, les compétences
- la désignation du syndic, ses compétences, la durée de son mandat et les règles afférentes à la reconduction ou à la résiliation de son mandat
9. Utilisation plus flexible du critère d’unanimité
La modification des quotes-parts dans la copropriété exige l’unanimité des voix. Mais cette unanimité est rarement obtenue à cause de l’absence de certains
copropriétaires
À l’avenir, cette situation sera abordée comme suit :
- après un délai de 30 jours minimum : nouvelle assemblée générale
- lors de cette AG, il suffit que les copropriétaires présents ou représentés soient d’accord pour voter à l’unanimité (absence = pas de droit de vote)
10. Tarifs du syndic clairs
À l’heure actuelle, un contrat écrit avec le syndic est d’ores et déjà obligatoire. Le syndic sera en outre obligé d’informer les copropriétaires de ses tarifs.
Le contrat devra inclure les éléments suivants :
- liste des prestations incluses dans le forfait mensuel
- liste des éventuelles prestations complémentaires que le syndic facturera en supplément, avec leur prix de revient
- le syndic ne pourra pas réclamer d’indemnité pour les prestations non mentionnées (sauf si l’AG en décide autrement)
11. Transfert d’informations par le bailleur
La loi sur la copropriété stipule que le bailleur devra informer le locataire sur les décisions de l’assemblée générale.
12. Recouvrement plus aisé d’arriérés par le syndic
Si un copropriétaire ne paie pas sa contribution ou refuse de contribuer au fonds de réserve, le syndic a besoin de l’accord de l’AG pour envoyer une mise en demeure ou solliciter l’intervention d’un bureau de recouvrement. À l’avenir, le syndic pourra prendre lui-même les décisions sur ce plan.
13. Procédure d’urgence en cas de blocage total
Si toute décision au sein de l’ACP est devenue impossible à cause de relations tendues, le juge de paix pourra désigner un administrateur provisoire prenant les décisions à la place de l’AG et du syndic. Cette démarche peut être réclamée par le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires détenant ensemble 1/5 des quotes-parts.
