Les propriétaires d’un appartement auront certainement déjà entendu parler de « l’acte de base du bâtiment ». Mais beaucoup ignorent encore ce qu’un tel acte inclut exactement. Nous levons le voile sur cette notion.
Les statuts d’un immeuble en copropriété forcée
Si vous achetez un appartement dans un immeuble à appartements, vous ferez partie d’une « copropriété forcée ». Cela signifie notamment qu’une partie du bâtiment incluant votre appartement est aussi affectée à un usage collectif par les autres propriétaires d’appartements dans cet immeuble (p. ex. la cage d’escaliers commune). Une copropriété forcée se caractérise par le fait que les copropriétaires ne peuvent pas demander la division de ces parties communes.
Si le droit de propriété d’un bâtiment – ou groupe de bâtiments – est réparti entre différentes personnes sur la base de lotissements comportant chacun
- une partie privative construite
- une quote-part dans les parties communes du bien immobilier
le Code civil prévoit qu’un acte de base et un règlement de copropriété doivent être établis. Cet acte de base et ce règlement de copropriété constituent ensemble les « statuts » du bâtiment.
Forme et contenu de l’acte de base
L’acte de base et le règlement de copropriété doivent obligatoirement être intégrés dans un acte authentique. L’intervention du notaire est donc requise.
L’acte de base doit au moins comporter les éléments suivants :
- la description de l’ensemble immobilier,
- la description des parties privatives et communes,
- la quote-part des parties communes associée à chaque partie privative.
L’objectif est que chacun ait une image claire des parties privatives et communes, afin d’éviter toute contestation ultérieure. Un propriétaire individuel n’a en effet aucun droit de contrôle ou d’usage exclusif concernant les parties communes, de sorte qu’il faut préciser avec un maximum de clarté quels éléments font ou non partie de la communauté. En cas d’ambigüité, la règle est que les parties utilisées par plus d’un copropriétaire sont communes.
Un exemple simple : un jardin au rez-de-chaussée, attenant à un immeuble à appartements : appartient-il à un copropriétaire individuel ou relève-t-il des parties communes, de sorte que chaque copropriétaire peut l’utiliser et décider des modalités ainsi que de la fréquence des entretiens ?
Chaque propriétaire est copropriétaire des parties communes, au même titre que les autres propriétaires. Pour déterminer la quote-part exacte – exprimée en (dix-)millièmes – de chaque propriétaire dans ces parties communes, il faut tenir compte de la valeur de ces parties, déterminée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de l’emplacement de la partie privative dont on est propriétaire. Cette détermination de valeur doit être effectuée via le rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier, qui sera également repris dans l’acte de base.
Importance de la valeur de la quote-part
Sur la base des quotes-parts, le syndic déterminera les montants exacts à payer par les différents propriétaires pour les charges communes. Plus vous détiendrez de quotes-parts, plus votre contribution à ces charges (entretien de l’ascenseur, électricité des parties communes, frais de nettoyage, etc.) sera élevée.
Le nombre de quotes-parts détermine, par ailleurs, l’importance de la voix du propriétaire à l’assemblée générale des copropriétaires.
