On ne devient pas syndic d’une copropriété en un claquement de doigts. Cette fonction exige une désignation explicite ainsi que la conclusion d’un contrat de syndic. Nous vous expliquons ci-après comment un syndic peut être valablement désigné.
Désignation du syndic
Le syndic peut être désigné dans divers contextes :
- Désignation dans le règlement de copropriété (par le promoteur immobilier ou le notaire, p. ex.) lors de la construction d’un nouvel immeuble à appartements. Le mandat de ce syndic statutaire prend automatiquement fin à la première assemblée générale (lors de laquelle il peut toutefois être reconduit)
- Désignation par l’assemblée générale
- Désignation par le juge de paix, à la demande d’un copropriétaire ou d’un tiers intéressé
Mandat du syndic
Pour formaliser les tâches du syndic et la durée, le coût, etc. de sa mission, ainsi que pour obtenir son acceptation officielle vis-à-vis de sa désignation, il faut établir un contrat de syndic.
Pour être valable, ce contrat ne peut avoir une durée supérieure à trois ans. L’assemblée générale peut toutefois décider de reconduire le mandat du syndic à l’issue de cette période. Cette prolongation doit toujours être entérinée par une décision explicite de l’assemblée générale. Le mandat ne peut donc pas être reconduit tacitement. La décision doit en outre être prise avant la fin du mandat.
Attention : le règlement de copropriété de certaines résidences prévoit des règles de forme et/ou procédures spécifiques pour la reconduction du contrat de syndic. Il faut alors les respecter. L’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises est également obligatoire.
Enfin, il ne faut pas oublier que la désignation du syndic doit être affichée visiblement, dans les huit jours suivant son entrée en vigueur, à l’entrée du bâtiment où est établi le siège de l’association des copropriétaires (ACP).
Pas satisfait de votre syndic ?
Si certains copropriétaires ont des griefs à l’encontre de l’actuel syndic, il est possible de désigner un nouveau syndic. Il est possible de le faire de diverses manières.
La solution la plus simple consiste évidemment à attendre l’expiration du mandat du syndic. Un nouveau syndic pourra alors être désigné après décision expresse de l’assemblée générale.
Si certains copropriétaires veulent désigner un nouveau syndic plus rapidement, il est possible d’intégrer ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale ou de faire convoquer une assemblée générale extraordinaire. Si l’assemblée générale (extraordinaire) accepte la résiliation anticipée du contrat de syndic, un nouveau syndic peut être immédiatement désigné. Tenez toutefois compte du fait qu’il faudra peut-être payer un dédommagement au syndic pour la résiliation anticipée de son mandat.
Extrême urgence
S’il faut remplacer le syndic en urgence parce qu’il n’accomplit pas correctement ses tâches, chaque copropriétaire peut aussi introduire une requête auprès du juge de paix en vue de la désignation d’un syndic provisoire. C’est notamment le cas dans l’une des situations suivantes :
- conflit d’intérêts entre l’ACP et le syndic
- plus aucune assemblée générale n’est organisée
- le syndic refuse d’intégrer le point « demande de désignation d’un nouveau syndic » à l’ordre du jour de l’assemblée générale
- …
Cette demande doit évidemment être étayée par des preuves, afin que le juge puisse statuer sur cette base.
