Bent u eigenaar van een appartement, dan hebt u zeker en vast al gehoord van het begrip “syndicus”. Maar wie is dat nu eigenlijk precies deze “syndicus”? En is het verplicht om een syndicus aan te stellen? Wij geven u graag meer info!
Wat is een syndicus?
De syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom (bijvoorbeeld een appartementsgebouw). Dit beheer heeft louter betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.). Concreet is de taak van de syndicus om het samenleven in een mede-eigendom correct en vlot te laten verlopen en zorgt de syndicus dat de beslissingen m.b.t. de gemene delen niet aan de willekeur van de individuele eigenaars overgelaten zijn.
De persoon van de syndicus
De syndicus kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn. Heel wat residenties opteren voor een professionele syndicus, maar het is eveneens mogelijk om een niet-professionele syndicus aan te stellen (bijvoorbeeld één van de mede-eigenaars als syndicus).
De meest voorkomende vorm van een professionele syndicus is de – door het BIV erkende – vastgoedmakelaar-syndicus. Daarnaast kunnen ook een boekhouder-fiscalist (vb.: in het gebouw waarin zijn kantoor is gevestigd), een landmeter-expert, een architect of een advocaat optreden als professionele syndicus. Het voordeel van het werken met een professionele syndicus, is het feit dat deze de deontologie van zijn beroepsgroep dient na te leven.
Om geldig als syndicus te kunnen optreden, moet men sowieso aan een aantal verplichtingen voldoen:
- de syndicus – ook een niet-professionele syndicus – moet verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten
- iedere syndicus moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
Is een syndicus verplicht?
Zodra een appartementsgebouw is opgedeeld in twee of meer entiteiten, moet er verplicht een syndicus worden aangesteld door de algemene vergadering. De omvang van de residentie speelt hierbij geen rol. De wetgeving die van toepassing is op de syndicus en/of de mede-eigendom is van ‘dwingend recht’, dit betekent dat men hier niet zomaar kan van afwijken.
De wet voorziet 2 uitzonderingen op de verplichting tot het aanstellen van een syndicus:
- indien er slechts één persoon eigenaar is van een volledig appartementsgebouw. Let op: beslist u om één van de entiteiten te verkopen, dan moet er wel verplicht een syndicus worden aangesteld.
- het is niet verplicht om een syndicus aan te stellen indien ‘de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’ én op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee akkoord zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval in zeer kleine residenties met een beperkt beheer. Hou er wel rekening mee dat iedere eigenaar het recht heeft om de aanstelling van een syndicus te vragen.
