Iemand wordt uiteraard niet zomaar syndicus van een mede-eigendom. Hiervoor is een uitdrukkelijke aanstelling vereist en bovendien moet er ook een syndicuscontract worden afgesloten. Wij lichten u graag toe hoe een syndicus geldig kan worden aangesteld.
Aanstelling van de syndicus
De syndicus kan op verschillende momenten worden aangesteld:
- Aanstelling in het reglement van mede-eigendom (vb.: door de bouwpromotor of door de notaris) bij de oprichting van een nieuw appartementsgebouw. Het mandaat van deze statutaire syndicus neemt automatisch een einde op de eerste algemene vergadering (waar hij wel opnieuw benoemd kan worden door de algemene vergadering)
- Benoeming door de algemene vergadering
- Benoeming door de Vrederechter op verzoek van een mede-eigenaar of een belanghebbende derde
Mandaat van de syndicus
Teneinde de taken van de syndicus en de duur, de kostprijs, etc. van zijn opdracht te formaliseren, alsook om de uitdrukkelijke aanvaarding door de syndicus van zijn aanstelling te bekomen, dient er een syndicuscontract opgemaakt te worden.
Om van een geldig contract te kunnen spreken, mag de duur ervan niet langer zijn dan drie jaar. De algemene vergadering kan echter wel beslissen om het mandaat van de syndicus vervolgens te verlengen. Deze verlenging moet steeds gebeuren via een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het mandaat kan dus niet stilzwijgend verlengd worden. Bovendien moet de beslissing genomen worden vóór het einde van het mandaat.
Pas op: bepaalde residenties voorzien in hun reglement van mede-eigendom specifieke vormvoorwaarden en/of procedures m.b.t. de hernieuwing van het syndicuscontract. Is dit het geval, dan moet dit uiteraard gerespecteerd worden. Daarenboven is ook het nemen van een inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen voor de syndicus verplicht.
Tenslotte mag niet over het hoofd gezien worden dat de aanstelling of benoeming van de syndicus binnen de acht dagen na de aanvang ervan, zichtbaar moet aangeplakt worden aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars (de VME) gevestigd is.
Niet tevreden over uw syndicus?
Hebben bepaalde mede-eigenaars klachten over de huidige syndicus, dan is het mogelijk om een nieuwe syndicus aan te stellen. Er zijn verschillende manieren om dit te doen.
De simpelste oplossing is uiteraard om te wachten tot het mandaat van de syndicus is afgelopen, waarbij er – na uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering – een nieuwe syndicus kan worden aangesteld.
Willen bepaalde mede-eigenaars al eerder een nieuwe syndicus aanstellen, dan is het mogelijk om dit als agendapunt te laten opnemen tijdens de algemene vergadering of om een bijzondere algemene vergadering te laten bijeenroepen. Gaat de (bijzondere) algemene vergadering akkoord met de voortijdige stopzetting van het syndicuscontract, dan kan er meteen een nieuwe syndicus worden aangesteld. Hou er wel rekening mee dat er desgevallend een schadevergoeding verschuldigd kan zijn aan de syndicus wegens de vroegtijdige beëindiging van zijn mandaat.
Hoogdringendheid
Moet de syndicus dringend vervangen worden omdat hij zijn opdracht niet naar behoren uitvoert, dan kan iedere mede-eigenaar daarnaast ook een verzoek indienen bij de vrederechter om een voorlopige syndicus aan te duiden. Dit is onder meer het geval in één van onderstaande situaties:
- tegenstrijdige belangen tussen VME en syndicus
- er worden geen algemene vergaderingen meer georganiseerd
- de syndicus weigert het ‘verzoek tot aanstelling van een nieuwe syndicus’ op te nemen als agendapunt tijdens de algemene vergadering
- …
Dit verzoek moet vanzelfsprekend gestaafd worden met bewijsmiddelen, zodat de rechter op basis hiervan een beslissing kan nemen.
