Het samenleven in een mede-eigendom verloopt niet altijd van een leien dakje. Het gebeurt wel eens dat er discussie ontstaat tussen de mede-eigenaars met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke delen. Om het beheer van deze gemeenschappelijke delen in goede banen te leiden, werd de wet op de gedwongen mede-eigendom ingevoerd. Deze regelgeving onderging inmiddels ook een aantal ingrijpende wijzigingen die gepubliceerd werden in het Belgisch Staatsblad op maandag 2 juli 2018. Wij zetten de belangrijkste graag op een rijtje.
1. Vlotter beslissen over belangrijke werken dankzij de wet mede-eigendom
- Beslissingen over werken in de gemene delen(vb. renovatie aan trappenhuis, werken aan de gevel…): vroeger ¾-meerderheid, nu ⅔-meerderheid
- Beslissingen over wettelijk verplichte werken (vb. werken om te voldoen aan isolatienormen, brandveiligheid…): vroeger ¾-meerderheid, nu een meerderheid van 50%
- Overige beslissingen (vb. verdeling van de lasten van de mede-eigendom, wijziging van bestemming, aankoop van grond om de tuin uit te breiden, appartementen samenvoegen…): vroeger en nu 4/5-meerderheid.
2. Eén eigenaar kan heropbouw niet (altijd) meer verhinderen
Wanneer afbraak en heropbouw van oude appartementen voordeliger is dan renovatie, moeten alle eigenaars het unaniem eens zijn. 1 eigenaar kan zo’n situatie tegenhouden.
Vanaf heden volstaat 4/5-meerderheid op voorwaarde dat:
- de afbraak nodig is omwille van veiligheid of hygiëne in het gebouw
- de kostprijs van renovatie buitensporig is (beoordeling door Vrederechter)
3. Flexibele statuten tijdens de bouwfase
Als bijvoorbeeld blijkt dat de ruimte in de garage te nauw is om alle parkeerplaatsen te realiseren, is een aanpassing in de statuten nodig. Alle eigenaars moeten hierbij hun akkoord geven, maar dat is niet evident als er al kavels verkocht zijn. Hiervoor is dan ook een alternatief gevonden waarbij de projectontwikkelaar de bevoegdheid kan hebben om tot de voorlopige oplevering de noodzakelijk geworden veranderingen door te voeren, op voorwaarde dat de wijziging
- niet raakt aan de privédelen van het project
- voor de eigenaars geen extra kosten meebrengt
4. Niet noodzakelijk alle eigenaars beslissen
Bij grote projecten moeten soms beslissingen worden genomen die slechts invloed hebben op enkele eigenaars. Vroeger moesten alle mede-eigenaars mee beslissen, maar nu zijn deelverenigingen binnen een gebouw mogelijk.
5. Wie betaalt, beslist
Bepaalde eigenaars maken geen gebruik van de lift, maar konden vroeger beslissingen over de lift toch tegenhouden. Nu kunnen de mede-eigenaars die de kosten betalen, alleen beslissen. Het aantal stemmen zal afhankelijk zijn van de bijdrage in de kosten.
6. Reservefonds wordt verplicht
Na bepaalde tijd dringen kosten in een gebouw zich op: schilderen van de gevel, moderniseren lift…De eigenaars moeten hiervoor soms plots hoge bedragen ophoesten. Daarom is het vanaf nu in elk gebouw verplicht om een reserve op te bouwen:
- Uiterlijk 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen
- elke eigenaar: jaarlijks 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar
- Maar opt-out mogelijk: als 4/5 van de mede-eigenaars geen reservefonds wil aanleggen, hoeft het niet
7. Duidelijk kader voor exclusieve gebruiksrechten
Situatie: in de statuten staat dat alleen eigenaars van het gelijkvloers de tuin mogen gebruiken en dat alleen bewoners van dakappartementen het dakterras mogen gebruiken.
Vroeger: bij geschillen kan de VME dit gebruiksrecht beëindigen
Nu: Indien de VME exclusieve gebruiksrecht wil beëindigen:
- 4/5-meerderheid nodig
- VME moet een rechtmatig belang hebben
- vrederechter kan betaling van een vergoeding toekennen aan mede-eigenaar die zijn gebruiksrecht verliest, want gebruiksrecht = erfdienstbaarheid (en dat duurt voor eeuwig en is gekoppeld aan de kavel)
8. Minder in de statuten, meer in het huishoudelijk reglement
Vroeger: wat in statuten staat kan moeilijk gewijzigd worden
Nu: zaken die voortaan via huishoudelijk reglement
geregeld mogen worden:
- de periode waarin de algemene vergadering samenkomt, de manier van bijeenroeping, de werkwijze, de bevoegdheden
- de benoeming van de syndicus, zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de regels over een hernieuwing of opzegging van zijn mandaat
9. Eenparigheidsvereiste flexibeler ingevuld
Voor de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom is eenparigheid van de stemmen vereist. Maar vaak is er geen eenparigheid door de afwezigheid van bepaalde mede-eigenaars.
Vanaf heden zal dit als volgt worden aangepakt:
- na een termijn van minstens 30 dagen: nieuwe algemene vergadering
- op deze AV is het voldoende dat de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars akkoord gaan met eenparigheid te stemmen (niet aanwezig = geen stemrecht)
10. Duidelijke tarieven van de syndicus
Vroeger was reeds een schriftelijk contract met syndicus al verplicht. Daarbovenop is het nu ook verplicht voor de syndicus om de mede-eigenaars te informeren over zijn tarieven.
In het contract zal het volgende moeten staan:
- lijst van de prestaties die in de maandelijkse forfait zijn inbegrepen
- lijst van de bijkomende prestaties die de syndicus eventueel extra zal aanrekenen en aan welke kostprijs dit zal gebeuren
- bij niet-vermelde prestaties kan de syndicus geen vergoeding vragen (tenzij de AV anders beslist)
11. Verhuurder speelt informatie door
De wet mede-eigendom bepaalt dat de verhuurder de huurder zal moeten informeren over beslissingen van de algemene vergadering.
12. Syndicus kan makkelijker achterstal invorderen
Wanneer een mede-eigenaar zijn bijdrage niet betaalt of weigert bij te dragen in het reservefonds, had de syndicus het akkoord van de AV nodig om een dagvaarding uit te sturen of een incassobureau in te schakelen. Vanaf heden kan de syndicus hier zelf beslissingen in nemen.
13. Noodprocedure bij volledige blokkering
Als elke beslissing binnen de VME onmogelijk is geworden door vertroebelde relaties, zal de vrederechter een voorlopige bewindvoerder kunnen aanstellen die beslist in plaats van AV en syndicus. Dit kan op vraag van de syndicus of door een of meerdere mede-eigenaars die samen 1/5 van de aandelen bezitten.
