De huidige maatregelen die werden opgelegd door de overheid in het kader van het bestrijden van het Corona-virus, zijn zonder meer noodzakelijk om ieders gezondheid te kunnen waarborgen. We kunnen er evenwel niet omheen dat deze maatregelen een aanzienlijke impact hebben op ieders privé- en professionele leven. Vastgoed vormt voor velen daar ook een onderdeel van, zodat ook hieromtrent de nodige praktische vragen rijzen. In dit artikel vind je de (juridische) vragen terug die wij als syndicus momenteel het meest krijgen naar aanleiding van voornoemde maatregelen.
1. De geplande Algemene Vergaderingen
Aangezien er een samenscholingsverbod van toepassing is, was het organiseren van een Algemene Vergadering tot nu toe verboden.
Ondertussen heeft het Kabinet van Minister Geens via het Volmachtbesluit nr. 4 duidelijk bepaald hoe syndici verder te werk moeten gaan de komende tijd. Meer in het bijzonder moeten alle algemene vergaderingen die niet kunnen doorgaan omwille van de veiligheidsvoorschriften gerelateerd aan de Covid-19 pandemie, worden gehouden binnen de uitgestelde periode van 1 juli tot 30 november.
Voornoemde formulering laat dus de ruimte voor het houden van een fysieke vergadering, als die kan verlopen conform de geldende veiligheidsvoorschriften.
Meer in het bijzonder is het belangrijk om na te gaan of de vergadering op een veilige manier kan worden georganiseerd. Het is hierbij essentieel dat de deelnemers 1,5 meter afstand kunnen houden van elkaar, hetgeen impliceert dat de vergadering moet plaatsvinden in een ruimte die is aangepast aan het aantal deelnemers. Indien nodig, kan het aantal deelnemers worden beperkt door slechts één deelnemer per privatieve kavel toe te laten, en eventueel ook gebruik te maken van volmachten (noteer daarbij wel dat de wettelijke beperkingen conform art. 577-6, §7, 5 de lid BW blijven gelden (niet meer dan drie, behoudens indien de grens van 10% van de quotiteiten niet wordt overstegen)). Daarnaast moeten de nodige maatregelen worden genomen om de veiligheid van eenieder te waarborgen.
De sluiting van de horeca vormt momenteel evenwel een belangrijk obstakel, aangezien het hierdoor niet evident is om zalen te vinden die voldoende ruim zijn voor algemene vergaderingen in mede-eigendommen van een zekere grootte.
Het blijft dan ook toegelaten – tot en met 30 juni – om te kiezen voor een uitstel van de vergadering indien de vergadering niet op een veilige manier kan worden georganiseerd. Die uitgestelde vergadering zal dan moeten plaatsvinden tussen 1 juli en 30 november.
Onze syndici zullen de desbetreffende VME’s tijdig – en conform de bijhorende regelgeving – informeren van zodra de algemene vergadering conform de opgelegde veiligheidsvoorschriften kan plaatsvinden.
Ook een schriftelijk afhandeling van de algemene vergadering blijft mogelijk, eventueel met ondersteuning van tele- of videoconferentie, indien alle mede-eigenaars daarmee instemmen. In dat geval blijft evenwel de unanimiteitsvereiste gelden voor het nemen van beslissingen.
2. Wat met dringende werken in een mede-eigendom?
Het is cruciaal dat de syndicus minstens de goede werking van de technische installaties en de continuïteit inzake het beheer in de appartementsgebouwen kunnen vrijwaren. De syndicus kan het immers niet maken om het risico te lopen dat appartementsbewoners bijvoorbeeld zonder water, of elektriciteit, branddetectie en -melding of toegangscontrole zouden vallen. Dringende interventies worden dan ook verder uitgevoerd, uiteraard mits respectering van de social distancing-regels.
3. Kan je als syndicus provisies aanspreken?
Ja, een syndicus kan in het kader van het normale beheer, en in geval van uitzonderlijke/onverwachte kosten, altijd bijkomende provisies opvragen.
Ook als de jaarlijkse afrekening nog niet werd goedgekeurd door de Algemene Vergadering (als gevolg van het verplichte uitstel), en de financiële middelen geraken op, kan de syndicus in kader van zijn normaal beheer tussentijds provisies opvragen.
