Eigenaars van een appartement zullen wel al eens gehoord hebben over “de basisakte van het gebouw”. Velen moeten het antwoord op de vraag wat een dergelijke basisakte nu precies inhoudt, echter schuldig blijven. Wij lichten dit begrip toe.
De statuten van een gebouw in gedwongen mede-eigendom
Als je een appartement aankoopt in een appartementsgebouw, dan stap je in een gedwongen mede-eigendom. Dit betekent onder meer dat een gedeelte van het gebouw waarin jouw appartement zich bevindt, ook bestemd is tot het gemeenschappelijk gebruik van de andere eigenaars van appartementen in dat appartementsgebouw (vb.: de gemeenschappelijke trappenhal in een appartementsgebouw). Kenmerkend voor een gedwongen mede-eigendom, is dat de mede-eigenaars de verdeling van deze gemeenschappelijke delen niet kunnen vragen.
Als er sprake is van een gebouw – of groep van gebouwen – waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen verschillende personen volgens kavels die elk
- een gebouwd privatief gedeelte hebben
- een aandeel in gemeenschappelijke onroerende delen bevatten
voorziet het Burgerlijk Wetboek dat er een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld. Deze basisakte en reglement van mede-eigendom vormen dan samen de “statuten” van het gebouw.
Vorm en inhoud van de basisakte
De basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten verplicht worden opgenomen in een authentieke akte. De notaris dient hiervoor dus tussen te komen.
De basisakte dient minstens navolgende zaken te bevatten:
- de beschrijving van het onroerend geheel,
- de beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke delen,
- de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden.
De bedoeling is dat het voor iedereen duidelijk is wat er onder het privé-gedeelte valt en wat onder de gemeenschappelijke gedeelten, dit om latere discussies te vermijden. Een individuele eigenaar heeft immers geen alleenzeggenschap op of alleengebruik van de gemeenschappelijke delen, zodat het glashelder moet zijn wat al dan niet aan de gemeenschap toebehoort. Is hierover toch onduidelijkheid, dan geldt als regel dat die delen die door meer dan één mede-eigenaar worden gebruikt, gemeenschappelijk zijn.
Een eenvoudig voorbeeld: een tuin op het gelijkvloers, grenzend aan een appartementsgebouw: is dit eigendom van één individuele mede-eigenaar of behoort dit tot de gemeenschappelijke delen, zodat iedere mede-eigenaar de tuin kan gebruiken en mee kan beslissen op welke manier en hoe frequent de tuin zal onderhouden worden?
Elke eigenaar is mede-eigenaar in de gemeenschappelijke gedeelten, samen met de andere eigenaars. Om het exacte aandeel – dat wordt uitgedrukt in (tien)duizendsten – van elke eigenaar in deze gemeenschappelijke delen te bepalen, moet rekening gehouden worden met de waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel waarvan men eigenaar is. Deze waardebepaling dient te gebeuren op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar, dat tevens wordt opgenomen in de basisakte.
Belang van de waarde van het aandeel
Op basis van de aandelen wordt door de syndicus bepaald wie er precies hoeveel moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. Hoe meer aandelen, hoe meer je zal moeten betalen in deze gemeenschappelijke kosten (onderhoud lift, elektriciteit gemene delen, poetskosten, etc.)
Daarnaast bepaalt het aantal aandelen tevens hoe zwaar de stem van de eigenaar doorweegt op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.
