Ben je eigenaar van een appartement, dan zul je een uitnodiging krijgen om deel te nemen aan “de algemene vergadering”. Wij geven je graag mee wat je hiervan mag verwachten en hoe deze algemene vergadering op een geldige wijze kan verlopen.
Wat is een “algemene vergadering”?
Minstens éénmaal per jaar wordt er – tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegd 15-daagse periode – in een mede-eigendom een algemene vergadering georganiseerd. Op deze algemene vergadering komen alle mede-eigenaars samen om te overleggen en om allerhande beslissingen te nemen in het kader van deze mede-eigendom.
Enkele voorbeelden hiervan zijn:
- Zijn er renovatiewerken noodzakelijk?
- Welke tuinman stellen we aan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin?
- …
Wie mag deelnemen?
De Appartementswet bepaalt dat iedere eigenaar van een kavel deel uitmaakt van de algemene vergadering en dus kan deelnemen aan de beraadslagingen.
Het is de taak van de syndicus om deze algemene vergadering bijeen te roepen. Strikt juridisch gezien moet de syndicus hiertoe alle mede-eigenaars ten laatste vijftien dagen voor de datum van de algemene vergadering via aangetekend schrijven uitnodigen. Het is echter mogelijk dat er andere afspraken worden gemaakt over deze wijze van oproeping, zodat deze bijvoorbeeld ook per e-mail kan gebeuren. Daarnaast kan ook bepaald worden dat de oproeping ruimer op voorhand dient te gebeuren.
Naast de plaats en het tijdstip van de algemene vergadering, vermeldt de uitnodiging tevens de verschillende agendapunten – de zogenaamde dagorde – die besproken zullen worden, alsook hoe de documenten over deze geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
Stemmen tijdens de algemene vergadering
Zoals hierboven reeds vermeld, mag iedere mede-eigenaar deelnemen aan de algemene vergadering. Het aantal stemmen waarover een mede-eigenaar beschikt is evenwel afhankelijk van zijn specifieke aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Om van een ‘geldige’ algemene vergadering te kunnen spreken, moeten meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig – of geldig vertegenwoordigd – zijn bij aanvang van de bijeenkomst. Bovendien moeten zij minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Op bovenstaande algemene regel, bestaat één uitzondering, nl. indien er aan het begin van de algemene vergadering meer dan ¾ van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigd zijn, dan geldt de aanwezigheidsvereiste niet. Dit is vooral aan de orde indien er in een complex een meerderheid aan garages of parkeerplaatsen zijn, waardoor het niet evident is om meer dan de helft van de eigenaars naar de algemene vergadering te krijgen.
Indien geen van beide aantallen – “quorums” – wordt bereikt, zal na het verstrijken van een termijn van ten minste 15 dagen een tweede algemene vergadering bijeenkomen die zal beraadslagen. Dit ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
Het nemen van ‘rechtsgeldige’ beslissingen wordt vervolgens afhankelijk gemaakt van specifieke meerderheidsvereisten. De wet bepaalt hierbij welke meerderheid gehanteerd moet worden per type beslissing.
