Dat een vereniging van mede-eigenaars met een vier vijfde meerderheid kan beslissen om een appartementsgebouw volledig af te breken en opnieuw op te bouwen – de zogenaamde “afbraakbepaling” – is (voorlopig) verleden tijd. Het Grondwettelijk Hof vernietigde op 20 februari 2020 immers deze regel en voert hiermee de unanimiteit opnieuw in.
Wat voorafging
Het aantal appartementsgebouwen in België stijgt nog steeds. Evenwel is een groot deel van deze appartementsgebouwen verouderd. De wetgever voorziet dan ook in de mogelijkheid om een gebouw in dat geval volledig af te breken en/of herop te bouwen. Tot 1 januari 2019 was hiervoor in elk geval unanimiteit nodig en kon één mede-eigenaar dergelijke afbraak en/of heropbouw dus op z’n eentje tegenhouden.
Net om het renoveren van verouderde gebouwen te stimuleren, de aanpassing aan de wettelijke normen te bespoedigen en op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen, werd via de wet van 18 juni 2018 een vernieuwde afbraakbepaling (art. 577-7 §1, 2°, h B.W.)) in het leven geroepen. Met ingang van 1 januari 2019 kon de vereniging van mede-eigenaars met een vier vijfde meerderheid beslissen om over te gaan tot afbraak en/of heropbouw om redenen van hygiëne, veiligheid of buitensporige renovatiekosten. In dat geval kon een mede-eigenaar bovendien – evenwel onder bepaalde voorwaarden – afstand doen van zijn kavel.
Een duidelijke versoepeling, al vereiste de afbraak en/of heropbouw in het kader van een commerciële vastgoedstrategie of louter met het oog op rendement of omwille van andere redenen behalve de drie bovenvermelde, wel nog steeds unanimiteit.
De beslissing van het Grondwettelijk Hof
Deze versoepeling werd aangevochten bij het Grondwettelijk Hof. Het argument hierbij was dat deze nieuwe bepaling inhoudt dat een mede-eigenaar het eigen beschikkingsrecht over zijn privatieve kavel eigenlijk niet meer in eigen handen heeft, en dat er bijgevolg dus een inbreuk zou zijn op het eigendomsrecht.
Op 20 februari 2020 vernietigde het Hof met onmiddellijke ingang de afbraakbepaling. Niet omdat ze van mening is dat er effectief een inbreuk is op het eigendomsrecht, wel omdat daarbij minstens één extra waarborg noodzakelijk is (en deze niet voorzien werd in de wet van 18 juni 2018).
Door de vernietiging wordt de vroegere unanimiteit dus van onder het stof gehaald en moeten opnieuw alle mede-eigenaars akkoord gaan met de afbraak en/of heropbouw van een appartementsgebouw.
Bovendien werd de bepaling vernietigd met terugwerkende kracht. Met andere woorden: ze wordt geacht nooit te hebben bestaan.
Sinds deze vernietiging kan de afbraak en/of heropbouw dus opnieuw worden tegengehouden door één mede-eigenaar. In dat geval kan men wel nog terugvallen op de rechtsgrond “rechtsmisbruik”. Daarnaast kan een VME wanneer het financieel evenwicht in de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of wanneer ze in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te vrijwaren, een voorlopige bewindvoerder aanstellen, wat ook een oplossing kan bieden.
En nu?
Wat de toekomst zal brengen, is voorlopig een raadsel. We sluiten niet uit dat een versoepeling opnieuw zal worden ingevoerd. Het Grondwettelijk Hof zelf geeft hiertoe eigenlijk al de pap in de mond en schrijft in haar arrest welke extra waarborg – nl.: een verplichte toetsing bij de vrederechter die ook de hoogte van de compensatie kan bepalen – de wetgever had moeten voorzien. Of dit in de toekomst zal voorzien worden, blijft evenwel een vraagteken.
Houd onze blog dus zeker in de gaten om up-to-date te blijven!
